segunda-feira, 24 de outubro de 2016

ÚNICO IMÓVEL DA FAMÍLIA É IMPENHORÁVEL?




Em primeiro lugar, acredito que todos sabem o significado de "penhora", ou seja, apreensão dos bens de devedor, por mandado judicial, para pagamento da dívida ou da obrigação executada. Entretando, temos que saber também o instituto da impenhorabilidade, que tem como como conceito o benefício outorgado pela lei a certos bens, em virtude do qual eles não podem ser atingidos pela penhora, ficando, por isso, a salvo de qualquer apreensão, em execução judicial. As sentenças judiciais não permitem penhora de bens públicos, mas admite-se o seqüestro de quantia necessária para a satisfação do débito. 

Vindo para a esfera imobiliária, diz a Lei n°8009/90 em seu art. 3º inciso VII que mesmo se a pessoa tiver um único imóvel mas for fiador em contrato de locação, esse imóvel é passível de execução, ser expropriado, e vendido para saldar a eventual dívida do locatário.

A  Lei n°8.241/91 elenca 4 tipos de garantias que podem ser ofertadas nos casos de Locação, segundo artigo 37. Dentre elas a Caução, onde a pessoa oferta um bem que fica como garantia do Contrato e a Fiança que é uma garantia pessoal, ou seja, a pessoa garante que a outra vai honrar o compromisso e se não honrar o fiador honrará.

E aí fica uma dúvida: O meu único imóvel responde caso o locatário não pague os alugueis e acessórios?

Resposta: Se a garantia for uma fiança toda e qualquer propriedade do fiador será passível de ser retirada dele, inclusive o imóvel.



Vejamos o Art. 3º, inc. VII  da Lei n°8.009/91:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Assim, se a garantia ofertada no Contrato de Locação for uma caução, ou seja, um bem e esse bem for um único imóvel, o Caucionante (quem está garantindo o contrato de locação) não perderá esse imóvel. O que vale dizer que na realidade o eventual ou suposto contrato de locação nunca esteve garantido. Mas se a garantia for uma pessoa, um fiador, o contrato estará garantido.

A impenhorabilidade do único bem de família tem o objetivo de proteger bens patrimoniais essenciais e, por isso, vale tanto quando o imóvel é usado como residência própria como nos casos em que é locado para complementar a renda. Assim entendeu a 4ª Quarta Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região ao rejeitar a penhora de uma casa no interior de São Paulo, indicada pela União em ação de execução fiscal.

Em primeira instância, o juízo havia considerado legal a medida, por entender que o executado não mora no imóvel e tem apenas 50% do bem, o que descaracterizaria a propriedade como bem de família. Ele recorreu, sob o fundamento de que está desempregado e depende da renda extra, usada inclusive para pagar aluguel do local onde mora com a mulher.

A desembargadora federal Monica Nobre, relatora do caso no TRF-3, entendeu que a impenhorabilidade fixada pela Lei 8009/90 também abrange imóveis alugados a terceiros, conforme jurisprudência do tribunal.



Ela citou precedente reconhecendo que “o proprietário não residente em seu único imóvel não perde o benefício legal da impenhorabilidade do bem de família pelo fato de o mesmo ser objeto de contrato de locação, desde que o rendimento auferido destine-se à subsistência de sua família”.

(Apelação 0008901-40.2006.4.03.6106).

Ela também disse que a Lei 8.009/90 não faz qualquer exigência quanto à porcentagem mínima da propriedade necessária à caracterização do bem de família. “Logo, é irrelevante à caracterização do instituto que, como no caso em tela, os agravantes sejam proprietários de apenas 50% do imóvel”, concluiu. O voto foi seguido por unanimidade.

Processo 0026287-53.2015.4.03.0000

Fontes:   web.trf3.jus.br/ Revista Consultor Jurídico

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