terça-feira, 25 de setembro de 2018

QUANDO HÁ ATRASO NA ENTREGA DA OBRA DO IMÓVEL NA PLANTA, POSSO PEDIR O DISTRATO?


Nos dias atuais, principalmente diante da situação econômica experimentada pelo Brasil, um dos principais problemas vividos pelo comprador do imóvel na planta diz respeito à rescisão do compromisso de compra e venda, conhecido como distrato.

A demora na entrega do imóvel, pode ensejar em o comprador pedir o distrato, resultando na devolução da parte que foi paga, corrigidos e acrescido de juros legais, em alguns casos, indenização por lucros cessantes à consumidora. 

Já há uma vasta jurisprudência sobre atraso na entrega de imóvel na planta, muitas construtoras alegam que os atrasos ocorrem por imprevistos, tais como: período chuvoso. Porém, nas decisões dos magistrados, afirmam que elas devem prever e planejar para caso de imprevistos.

O tribunal considera o Código de Defesa do Consumidor aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis apenas quando o comprador for o destinatário final do bem. De acordo com a 3ª Turma do STJ, o uso do CDC é válido porque o Código "introduziu no sistema civil, princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva" (REsp 1.006.765).

Para o STJ, o CDC pode ser aplicado em relação à corretora imobiliária responsável pela realização do negócio (REsp 1.087.225) e também nos contratos em que a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento (AREsp 120.905). A corte entende que o contrato de incorporação é tanto pela Lei 4.561/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, quanto pelo Código do Consumidor.

A responsabilidade civil do construtor pode ser contratual ou extracontratual, a primeira como o próprio nome diz, decorre do contrato entabulado entre as partes, especialmente na inexecução das obrigações lá descritas, já a segunda, trata das questões de ordem pública, como a solidez, segurança da obra e danos causados a terceiros.



Nesse diapasão, o Código Civil, não tratou especificamente sobre a responsabilidade civil do construtor, se limitou a disciplinar apenas a responsabilidade civil do empreiteiro. Nesse sentido, não existe norma legal que trate especificamente sobre o tema em questão, mas verificar-se-á como são aplicadas as normas correlatas e os entendimentos jurisprudenciais atuais.

Nesse sentido, diz o artigo 475 do Código Civil, que é possível a resolução dos contratos em razão do inadimplemento da outra parte, cabendo ainda indenização por perdas e danos. Completando tal dispositivo, o artigo 476 do mesmo diploma legal, prevê que nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a obrigação, pode exigir o implemento do outro.

Desse modo, verificada a grandiosa ocorrência de demandas envolvendo a compra e venda de imóvel, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça editou uma Súmula de nº 543, regulamentando como deve ser a decisão judicial sobre rescisão nos contratos de compra e venda de imóveis. Senão vejamos:

" Súmula nº 543 STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor. deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador que deu causa ao desfazimento."

A súmula consolida aquilo que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já vinha decidindo, trazendo importante discussão a cerca da impossibilidade de retenção de valores por parte das construtoras ou incorporadoras, na hipótese de rescisão contratual por sua culpa exclusiva, como exemplo, atraso na entrega da obra.

Por fim entende-se, que se caso a culpa pela rescisão do contrato seja exclusivamente da construtora ou incorporadora, como exemplo, atraso na entrega da obra, fica estabelecida a restituição de todo o valor pago pelo comprador, de uma só vez, com juros e correção monetária. Ainda, na hipótese de atraso da entrega da obra, perfeitamente possível existir pedido de indenização por danos morais e materiais, conforme análise do caso concreto. Registre-se, que a citada súmula é aplicável apenas nos casos em que há aplicação das normas previstas no Código de Defesa do Consumidor.


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