segunda-feira, 10 de dezembro de 2018

LOCAÇÃO RESIDENCIAL URBANA



Olá gente, tema bacana, de muita aceitação social, até mesmo porque trata-se de uma relação comercial comum entre as pessoas, que á a Locação Residencial Urbana. Quais os prazos estipulados pela lei? Qual a lei que regula essa locação residencial urbana? Quais as características fundamentais deste contrato de locação? Com certeza vamos aprender e nos aprofundar nesse tema interessante para o universo do Direito Imobiliário.

Então vamos lá, a Locação residencial urbana é tratada na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) em seus artigos 46 e 47, estabelecendo as três categorias distintas de locações residenciais, e cada qual tem seus direitos, obrigações e procedimentos próprios, sendo estabelecida conforme abaixo.

A primeira, locação pactuada por escrito, para viger durante prazo igual ou superior a 30 meses, que goza do benefício denúncia vazia, portanto vantajosa para o locador. O legislador trouxe na Lei do Inquilinato, artigo 46 que nas locações ajustadas nestes termos, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independente de notificação ou aviso. Findo o prazo ajustado, o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de 30(trinta) dias, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas  e condições do contrato. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30(trinta) dias para desocupação. A resolução se dá na data ajustada sem notificação ou aviso por parte do locador, sendo prorrogado a permanência do locatário por mais de 30(trinta) dias após termino do contrato sem propositura de ação de despejo, podendo promovê-la a qualquer tempo, entretanto, deverá, neste caso, notificar o locatário.

Já a segunda, que, pactuada por prazo menor, não dá direito a denúncia vazia, tratada no artigo 47 da Lei do Inquilinato, nem mesmo depois de vencido o contrato, a qual apenas poderá ser rescindida em situações onde existam motivos ou prazos previstos pela lei. O legislador estabelece que quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a 30(trinta) meses, findo prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel nos casos elencados do artigo 47 abaixo:
I -   Nos casos do Art.9º
II - Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com seu emprego.
III - Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.
IV -   Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo poder público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:



a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.


A locação sendo ajustada verbalmente, presume-se por tempo indeterminado, ou seja, de maneira que nessa situação e na de existência de contrato escrito por prazo inferior aos 30(trinta) meses, chegando ao final estabelecido, haverá prorrogação por tempo indeterminado, de maneira que só poderá retomado nas hipóteses previstas no artigo 47 da lei do inquilinato.

Por fim a terceira e última, que é a locação que vier a ser automaticamente prorrogada "por prazo indeterminado" ao fim do contrato de trinta meses, em que o locador não providenciou a retomada do imóvel em trinta dias, e que poderá gozar do benefício da "denúncia vazia", ou ainda as locações antigas que automaticamente passaram a viger por prazo indeterminado por força de lei.

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