terça-feira, 4 de dezembro de 2018

Usucapião Extrajudicial



Esse é um tema bastante atual que ainda não está totalmente esclarecido, pois são poucos os atos de pedidos de Usucapião extrajudicial, ou seja, deve ser processada a tramitação no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária que o imóvel usucapiendo estiver localizado.

Então vamos lá! O Usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade pela posse prolongada do bem. Com o advento do artigo 1071 do novo CPC (lei 13.105/2015), que inseriu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos (lei nº 6.015/1973), instituindo o procedimento do Usucapião Extrajudicial, que pode ser utilizado, tanto por pessoas naturais como pessoas jurídicas, sempre em que não haja litígio, para reconhecimento da aquisição de direito de qualquer direito real imobiliário.

A Lei 13.465/2017 trouxe um grande avanço aos procedimentos de usucapião extrajudiciais, quando especifica a aplicação do artigo 384 do CPC para tratar da ata notarial e retirando a obrigatoriedade da anuência do proprietário e confrontantes sob imóvel usucapiendo. Pela nova redação, o silêncio do antigo proprietário ou de qualquer confrontante do imóvel será interpretado como concordância ao pedido de usucapião extrajudicial.

O primeiro passo é ir no cartório de notas do município onde estiver localizado o imóvel usucapiendo para confeccionar uma ata notarial, que nada mas é que um instrumento destinado ao registro de fatos jurídicos, na qual deverá constar do tempo de posse do interessado e da inexistência de ação possessória ou reivindicatória envolvendo o respectivo imóvel.

Depois o requerimento oficial registrador deve ser subscrito por advogado e demais documentos necessários para o registro de imóveis competente. A documentação apresentada será  analisada para publicação de edital, para manifestação dos confrontantes, se houver, mais a do poder público. Caso seja rejeitada o seu pedido extrajudicial, nada impede o ajuizamento de ação de usucapião na esfera judicial.

De acordo com o artigo 261-A da lei de Registros Públicos, os documentos necessários para que seja processado o pedido de usucapião extrajudicial são: 

- Ata Notarial: Lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstancias, aplicando-se o disposto noa rt. 384 do CPC.

- Planta e memorial descritivo: Assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes.

- Certidões negativas: Dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicilio do requerente.

- Justo título: Ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo que incidirem sobre imóvel.


O pré-exame é o momento em que o advogado vai analisar a certidão do imóvel (e demais documentos reunidos pelo cliente) para saber se existe alguma quebra de princípios do direito registral.

Isso deve ser feito antes de se protocolar o pedido de usucapião para que o este seja corretamente formulado, evitando-se as notas devolutivas e exigências do cartório, que podem prolongar muito o procedimento.

Os 10 passos:

1 - Cálculo dos emolumentos devidos
2 - Pagamento dos emolumentos - (Tabela de Emolumentos)
3 - Reapresentação do processo
4 - Prenotação - o processo ganha um número de ordem
5 - Procedimento de buscas - verifica-se a existência de ônus que impeçam a transmissão do imóvel a terceiros
6 - Exame e Registro - Verifica-se se há exigências a serem formuladas
7 - Existem exigências a serem cumpridas
8 - Examinador emite Nota Devolutiva - exposição das exigências e devolução do processo para a parte cumprir as exigências
9- Cumpridas as exigências
10 - Reentrada do processo no cartório
11 - Nova prenotação
12 - Repetição de todas as fases até chegar à fase 6
13 - Não existem exigências a serem cumpridas
14 - Notificação do Município / Estado / União pelo cartório
15 - Publicação do Edital pela Parte - para ciência de terceiros.

Após isso, o processo é encaminhado para Registro e abre-se nova matrícula para o imóvel. A parte pode, então, solicitar a matrícula do seu imóvel.


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