quarta-feira, 8 de maio de 2019

Lei de Locação: hipóteses de extinção do contrato

Em regra, durante o prazo estipulado de locação não pode o locador reaver o imóvel alugado.
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado (Lei 8245/1991).
Poderá o locatário devolver o imóvel pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada (art. 4, 8245/1991).

Ocorrendo a transferência do locatário por decisão de seu empregador, privado ou público, para trabalhar em local diverso daquele do início do contrato de locação e havendo notificação por escrito ao locador com antecedência de 30 dias, ficará o locatário dispensado da multa contratual pactuada entre as partes (art. 4º, parágrafo único, 8245/1991).
Tratando-se de contrato de locação celebrado por prazo indeterminado o locatário poderá denunciar a locação por intermédio de notificação, por escrito ao locador com antecedência de 30 dias, restando o locatáriodispensado da multa contratual pactuada (art. 6º, 8245/1991).
Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário (art. 7º, 8245/1991).
Nos casos de alienação do imóvel objeto da locação o adquirente, promissário comprador ou o promissário cessionário, poderão denunciar o contrato, com o prazo de 90 dias para a desocupação. A denúncia deverá ser exercida neste prazo, presumindo-se após a concordância na manutenção da locação (art. 8º, 8245/1991).
A locação poderá ser desfeita por acordo entre as partes, por prática de infração legal e/ou contratual, na falta de pagamento de encargos ou alugueis, para realização de obra urgente determinada pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a permanência do locatário, ou se esse não permita a realização dessas (art. 9º, 8245/1991).
Na locação residencial quando ajustada por prazo igual ou superior a 30 meses a resolução contratual ocorrerá quando terminado o prazo, nesta hipótese se o locatário permanecer na posse por mais de 30 dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogado o contrato por prazo indeterminado (art. 46º, § 1º, 8245/1991).
Ocorrendo a situação acima descrita o locador poderá denunciar o contrato de locação a qualquer tempo, concedendo-se o prazo de 30 dias para o locatáriodesocupar o imóvel (art. 46º, § 2º, 8245/1991).
Na locação residencial quando ajustada por prazo inferior a 30 meses findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel (art. 47º, 8245/1991):
a) por acordo entre as partes, por prática de infração legal e/ou contratual, na falta de pagamento de encargos ou alugueis, para realização de obra urgente determinada pelo Poder Público;
b) em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
c) se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
d) se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50%;
e) se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Na locação comercial o contrato por prazo determinado cessa de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso, permanecendo o locatário no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, prorrogara-se a locação por prazo indeterminado art. 56, 8245/1991).
Havendo a prorrogação citada poderá o contrato de locação por prazo indeterminado ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário 30 dias para a desocupação (art. 57, 8245/1991).
Fonte: Jusbrasil

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