sexta-feira, 17 de abril de 2020

Contrato de Locação Built-to-Suit (construído para servir): vale a pena?


Em 2012, o Brasil acrescentou (legalmente) uma nova forma de locação comercial, especialmente para empresas de médio e pequeno porte, que precisam de estruturas específicas para exercer a sua atividade.

É o contrato de locação conhecido como Built-to-Suit, no qual o imóvel é adequado à necessidade do locatário, seja por meio de reforma ou construção em imóvel já próprio, ou ainda pela aquisição, pelo locador, de imóvel para servir especificamente à locação em questão.

O contrato conhecido como Built-to-Suit geralmente tem um prazo de vigência longo, exatamente para que compense ao locador as alterações feitas para que o imóvel fique adequado à necessidade do locatário.

Por exemplo, uma academia para se instalar precisa de banheiros, salas de aula com um mínimo de isolamento acústico, piso diferenciado, maior ventilação, instalação de condicionadores de ar, entre outros itens indispensáveis à sua atividade e, digamos que exista um imóvel que é apenas um galpão, com um tamanho adequado à necessidade da academia.

O locador e o locatário ajustam, então, celebração de um contrato no qual o locador se compromete a fazer as divisões para as salas de aula, colocar mais ventilação, instalações de banheiro e ar condicionado, entre outro, com a contraprestação de um contrato de locação de 10 anos, cujo pagamento mensal englobará o valor da locação + ressarcimento das despesas da obra.

Um ponto bastante característico e que reforça a diferença do Built-to-Suit para as demais locações, é que se permite estipular, a título de multa, o valor total que o locador receberia até o final de vigência do contrato em caso de rescisão antecipada pelo locatário.

O contrato de Built-to-Suit é vantajoso para ambas as partes envolvidas, quando existem necessidades específicas de instalação.

Vantagens para o Locador:

- Contrato de longo prazo (entre 10 e 20 anos), com recebimento integral do valor ajustado, ainda que o imóvel seja desocupado;

- Valor mensal que engloba o aluguel + investimento no imóvel;

- Valor do aluguel garantido, sem revisão, desde que previsto contratualmente e até que o contrato passe a viger por tempo indeterminado.

Vantagens para o Locatário:

- Garantia de Tempo Mínimo de Contrato (o locador não pode reaver o imóvel antes do termino do prazo ajustado);

- Economia financeira para desenvolvimento do negócio, sem se preocupar com a reforma do imóvel;

- Imóvel adequado ao negócio.

Finalmente, apesar de muito vantajoso, o contrato de built-to-suit apresenta os riscos normais de toda a contratação comercial, mas também envolve alguns riscos que devem ser considerados na sua celebração, como por exemplo, o alto valor com que o locatário se compromete, mesmo que deixe de utilizar o imóvel e a dificuldade de locação do imóvel após o término do contrato, considerando as reformas e adequações realizadas.

Fonte: Jusbrasil

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