segunda-feira, 22 de junho de 2020

Contrato de Locação Comercial: realização de benfeitorias e revisão do valor do aluguel


O STJ decidiu recentemente que na revisão de Contrato de Locação Comercial, benfeitorias realizadas pelo locatário devem refletir no novo valor do aluguel.

A Corte Especial do STJ, no julgamento do Recurso Especial 1.411.420, por maioria de votos decidiu que na ação revisional nos contratos de locação comercial, as benfeitorias ou acessões feitas pelo locatário devem refletir no novo valor do aluguel.

O caso fático levado ao conhecimento da Corte se tratava de uma ação revisional interposta por um Hospital que havia celebrado contrato de locação comercial por um período de 20 (vinte) anos, tendo logo no início do contrato realizado benfeitorias no imóvel, com a autorização do locador, que resultaram em um aumento de área do prédio em quase 5 (cinco) vezes o seu tamanho original.

Assim, considerando a consequente valorização do imóvel, o locador decidiu alterar a quantia cobrada à titulo de aluguel para que o novo valor refletisse o preço de mercado do bem. O aumento do aluguel equivaleria também a praticamente 5 (cinco) vezes o valor anteriormente cobrado. O Hospital, na condicao de locatária, não anuindo com a situação, ingressou então com uma ação revisional para que fosse mantido o valor sob o argumento de que as benfeitorias ainda não haviam sido indenizadas pelo locador e que por isso o aumento do valor do aluguel tendo por base os acréscimos realizados configurariam enriquecimento ilícito por parte daquele. O Hospital obteve decisões favoráveis nas instancias inferiores e até mesmo na 4º Turma do STJ.

Contudo, a Corte Especial do STJ, julgando embargos de divergência no Recurso Especial, por maioria de votos decidiu que na ação revisional nos contratos de locação comercial, as benfeitorias ou acessões feitas pelo locatário devem refletir no novo valor do aluguel.

A justificativa é que tais obras se incorporam ao valor patrimonial do imóvel e por consequência, automaticamente, passam para o domínio do locador enquanto proprietário, ainda que não tenham sido indenizadas. Para a Corte, todos os acréscimos e melhoramentos feitos no bem, independentemente de terem sido realizados pelo locatário ou locador, aproveitam imediatamente ao proprietário, devendo a indenização ser discutida ao final do contrato. No entendimento da Corte Especial, o fato de haver anuência do locador para a realização das obras não o impede de buscar a revisão do valor do aluguel pela sua valorização.

Conclusão:

Diante desta decisão, que se trata de uma mudança de posicionamento do STJ que ate então decidia pela impossibilidade de considerar as benfeitorias realizadas no imóvel na ação revisional de aluguel (mas apenas em ação renovatória), deve ser tornar um precedente para julgamentos de processos semelhantes de agora em diante.

Neste sentido, o ideal é que os locatários fiquem atentos no momento da celebração dos contratos de locação comercial e na definição das cláusulas especificas quanto à realização de benfeitorias e acessões no imóvel para fins de revisão do valor do aluguel para que não seja surpreendido pelo aumento considerável de seu valor em decorrência de uma "reforma" procedida no bem por si próprio.

Fonte: Jusbrasil

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