terça-feira, 9 de fevereiro de 2021

Qual prazo colocar no contrato de locação residencial?

 


Se você alguma vez pensou em alugar o seu imóvel já deve ter feito essa pergunta: afinal, qual prazo devo colocar no contrato de locação?

A Lei nº 8245/91 (“Lei do Inquilinato”) não determina um prazo mínimo para o contrato de locação residencial. Mas isso não quer dizer que não existem regras!

Antes de prosseguirmos, saiba que essas dicas servem apenas para contratos escritos! Para contratos verbais (“contratos de boca”) não importa muito qual o “prazo determinado”, pois é muito difícil prová-lo. Por isso sempre recomendamos que faça contratos de locação por escrito e assinados com duas testemunhas!

As informações deste artigo são válidas apenas para contratos de locação residencial. Para locação comercial, faremos um artigo específico futuramente.

Leia até o final para entender qual o melhor prazo escolher para o seu contrato de locação, e não tenha mais dúvidas!

Antes de começar... Por que o contrato precisa de um prazo?


Provavelmente você já se perguntou o motivo de todo contrato de locação ter um prazo definido. A resposta para isso é simples: para ter previsibilidade.

Em outras palavras, é importante para as duas partes quando começa e quando termina a locação, e a lei já parte da ideia de que todos os contratos serão assim, embora os contratos sem prazo definido não sejam proibidos.

Mas pense comigo: se o prazo for indeterminado, a qualquer tempo o imóvel pode ser retomado pelo proprietário. Coloque-se na posição de inquilino: você aceitaria esse risco?

Porém, quando o prazo de um contrato de locação termina, se o inquilino permanecer no imóvel sem oposição do locador, o contrato passará a valer por tempo indeterminado. E é aí que se torna tão importante saber qual o prazo você escolheu para o seu contrato.

Se você não entendeu, acalme-se! Vamos explicar a seguir como a escolha do prazo é tão importante!

Contratos com até 12 meses

Os contratos de locação podem ser feitos com duração de até 12 meses, embora seja bastante incomum, na prática. Isso porque para prazos tão curtos, geralmente se usa o Aluguel por Temporada, que possui regramentos próprios.

Algumas repúblicas e pessoas que alugam quartos em suas casas geralmente utilizam o prazo de 12 meses, pois sabem do interesse dos inquilinos que buscam esse tipo de oportunidade.

Então se não for o seu caso, não é aconselhável utilizar esse prazo!

Os efeitos dos contratos de 12 meses são os mesmos daqueles “inferiores a 30 meses”, assim, vamos para o tópico seguinte para que possamos explicar melhor.

Contratos com menos de 30 meses

Contratos com prazo de duração inferior a 30 meses (sim, “29 meses e 29 dias” são inferiores a 30 meses!) têm efeitos semelhantes à de um contrato verbal, mas são muito mais seguros por terem uma prova escrita e com a assinatura das partes envolvidas.

Durante o prazo do contrato, não há dúvidas: as regras estabelecidas devem ser cumpridas. O “pulo do gato” está em quando o prazo se encerra e o inquilino permanece no imóvel.

Você já sabe, mas é importante repetir: se não houver renovação por escrito, o contrato passa a valer por tempo indeterminado. E é aí que as coisas se complicam para o locador! 

Vamos ver o que diz a lei:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Complicou? Então me acompanhe que você já vai entender!

Vamos pegar um exemplo muito comum: você fez um contrato de 24 meses de um apartamento para um inquilino. Ele ficou por lá todos os 24 meses, e você se esqueceu de notificá-lo para renovar o contrato.

A partir do 25º mês, portanto, o contrato passa a ser por tempo indeterminado. Mas isso não é um problema, não é? Bastará o aviso prévio de 30 dias do locador ou do inquilino para que o contrato se encerre.

Não é tão fácil assim.

Perceba que você deve notificar o seu inquilino para a renovação do aluguel antes de acabar o prazo do contrato. Se não fizer isso, não tem discussão, o contrato passa a valer por tempo indeterminado!

E como o seu contrato tinha prazo inferior a 30 meses, você, o proprietário/locador, só poderá retomá-lo nas hipóteses previstas em lei, que são:

Por acordo entre as partes;

Por falta de pagamento ou desobediência à lei ou ao contrato;

Para fazer obras determinadas pelo Poder Público, ou ainda para demolir o imóvel;

Se o inquilino for demitido, e o aluguel era pago pela empresa;

Se for para uso próprio do locador, ou ainda de seus familiares, desde que esses não tenham imóveis próprios!

Se o tempo do aluguel chegar a 5 anos ininterruptos para o mesmo inquilino.

Percebe que a lei não permite a retomada para alugar para outra pessoa? Imagine que você alugou o imóvel em um bairro nobre, muito procurado, e várias pessoas estão dispostas a pagar ainda mais pelo aluguel. Você não poderá retomá-lo!

E se o seu filho quiser se mudar para este imóvel, por ser mais próximo do trabalho dele? Se ele tiver um imóvel em seu próprio nome, a retomada também não poderá ser feita!

Assim, você precisará esperar que o contrato complete 5 anos para que você possa retomar o imóvel sem qualquer justificativa. É o que chamamos de “denúncia vazia”.

Portanto, dependendo dos seus objetivos, pode não ser aconselhável colocar o contrato com duração inferior a 30 meses. Por isso é tão importante consultar um especialista antes.

Contratos com 30 meses ou mais

Então os contratos a partir de 30 meses são mais seguros? Tecnicamente, sim. E explicamos o motivo!

Vamos à lei? Prometo que vai ser mais fácil agora:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Não ficou fácil? Então eu explico!

Em primeiro lugar, quando acabar o prazo do contrato, não é preciso notificar o inquilino para renovar o contrato ou para retomar o imóvel. Basta apenas informá-lo que as chaves devem ser entregues até uma determinada data, sob pena de despejo!

E a lei, para este caso, ainda permite uma tolerância de 30 dias: seja para negociar um novo contrato, seja para o inquilino sair do imóvel.

Ok, mas vamos novamente à hipótese de ter passado esse período, e agora o contrato está valendo por tempo indeterminado. Como você poderá retomar o imóvel?

Basta notificar o inquilino e conceder um prazo de pelo menos 30 dias para ele sair do imóvel e devolver as chaves, sob pena de despejo.

A retomada do imóvel nesse caso não precisará de motivação nem justificativa, mas a notificação tem que ser feita de forma inequívoca, ou seja, nas condições que foram estabelecidas no contrato.

E é claro que essas facilidades só valem para contratos escritos. Por isso insisto: faça bons contratos de locação escritos!

Afinal, qual prazo devo escolher?

Agora que você já entende os diferentes tipos de prazos que a lei prevê e os seus efeitos, a escolha parece óbvia, não é?

Mas é preciso considerar outros fatores que podem influenciar na hora de fazer negócio, pois o prazo de 30 meses pode assustar possíveis inquilinos.

Assim, leve em consideração os seguintes pontos:

Por quanto tempo o inquilino pretende permanecer no imóvel ou na região;

O prazo mais comum no mercado para imóveis parecidos com o seu;

A negociação de garantias, valor do aluguel, e multas.

Essas questões também são muito importantes. Há locadores que concedem descontos para inquilinos que fizerem contratos de 30 meses, outros que desoneram a multa a partir do 24º mês.

Seja qual for a estratégia, é recomendável ter o apoio de um especialista no assunto para fazer a escolha mais segura e ter um bom contrato de aluguel que não te dê dor de cabeça no futuro.

Ainda ficou com dúvidas? Entre em contato conosco e será um prazer continuar a conversar sobre esse assunto!

Fonte: Jusbrasil

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