quarta-feira, 8 de setembro de 2021

Aluguel atrasado: qual a maneira mais rápida de cobrar e receber?


Você já teve um inquilino completamente enrolado nas dívidas? Para ele, o mês tem 60 dias e o aluguel nunca foi prioridade.

Imagine que, de repente, um oficial de justiça bate na porta do seu inquilino.

O oficial entrega uma carta e nela consta que o aluguel da última casa que ele alugou - e saiu sem pagar - foi protestado, o que vai fazer com que ele perca o limite do cheque especial e do cartão de crédito.

Logo após, a tela do celular dele acende. Uma mensagem do whatsapp aparece na tela. É o dono da antiga casa colocando ele contra a parede:

“Te dei todas as chances para resolvermos isso amigavelmente. Preciso do dinheiro do que você ficou me devendo para fechar as contas do mês. Se você não pagar em três dias, seu nome será protestado e a dívida já está nas mãos do meu advogado. Ele me disse que seus bens e seu salário podem ser penhorados. A escolha é sua.”

Na sua opinião: qual vai ser a primeira conta que ele vai pagar esse mês?

Por que protestar?

Deixa eu te contar um segredo: em todos esses anos acompanhando meus clientes eu pude notar que a maior parte das pessoas não está devendo por que elas querem, elas simplesmente não têm controle financeiro sobre o quanto ganham e o quanto gastam.

Uma pessoa nessa situação dificilmente vai se organizar para pagar as dívidas, muitas vezes ela precisa de um chacoalhão para entender a gravidade da situação em que ela está.

Acredite, em muitos casos ter um oficial de justiça batendo na sua porta para te entregar uma carta de protesto é o chacoalhão que falta.

Os dados do Conselho Nacional de Justiça não mentem: em média, 6 em cada 10 dívidas levadas a protesto são pagas e em alguns cartórios, mais de 80% das dívidas são pagas em menos de 3 dias.

Ainda não se convenceu?

E se eu te disser que você não vai tirar nenhum real do bolso para protestar o seu crédito?

Pois é, atualmente nenhum valor é cobrado para que se proteste uma dívida, sendo que as custas do protesto serão cobradas no momento em que a dívida for paga e em regra, quem arcará com tais taxas é o devedor.

O que é o protesto?

O protesto nada mais é do que um meio de cobrança de débitos e de todos os meios que eu conheço, é um dos mais poderosos.

Isso acontece, pois, o protesto é o meio pelo qual o Poder Público, através do Cartório de Protesto, dá publicidade aos débitos entregues a ele.

Pensa comigo: todo veículo emplacado no Brasil está registrado no Detran, certo? O mesmo acontece com as dívidas, só que ao invés de estarem “registradas” no Detran, elas ficam arquivadas no Cartório de Protesto e não saem de lá até serem pagas.

Mesmo que passe 20 anos, a dívida continuará no cartório de protesto.

Essa medida é tão eficaz que a Receita Federal adotou o protesto como principal meio de cobrança para as dívidas inferiores a vinte mil reais.

E a cada ano que passa, o protesto de títulos vem ganhando mais força.

Como protestar?

Antes de mais nada, é importante entender que podem ser protestados todos os alugueis em atrasos - esteja o inquilino morando no imóvel alugado ou não.

A diferença é que se o devedor não pagar a dívida levada a protesto e se negar a sair da residência, você terá que procurar um advogado de sua confiança para entrar com uma ação de despejo.

Caso exista um fiador no contrato de aluguel, ele também pode ter o nome protestado, desde que conste no contrato de aluguel a assinatura do fiador.

Não é necessário o reconhecimento de firma da assinatura do devedor ou do fiador e o contrato também não precisa estar assinado por duas testemunhas, contudo, é aconselhável que conste a assinatura de duas testemunhas, assim como o reconhecimento de firma.

Ainda não é possível o protesto dos débitos de aluguéis em atraso de maneira online, você terá que ir até o cartório de títulos e documentos para conseguir realizar a cobrança do débito.

Pode parecer obvio, mas o protesto terá maior efetividade se você souber exatamente o atual endereço do devedor, por isso, sempre priorize protestá-lo no endereço onde ele atualmente se encontra e se possível forneça o telefone dele para o cartório.

Você poderá protestar todos os aluguéis em atraso, com acréscimo de multa e correção monetária, desde que constem no contrato, assim como valores em atraso de IPTU, luz, água e demais encargos pactuados.

Para tanto, você deve ir até o cartório com, no mínimo, as seguintes informações:

- O nome, CPF/CNPJ e endereço do devedor e do fiador, caso exista fiador;
- O contrato de locação com a assinatura do devedor e do fiador, caso exista fiador;
- Uma planilha dos valores atualizados.


(Exemplo de planilha de débitos)

Não poderão ser protestados valores que não sejam expressamente líquidos e certos, tais como taxa de pintura, dentre outros fatores pactuados.

Tenha muita atenção para o que você irá protestar, pois, caso proteste algo indevido, o devedor poderá entrar com uma ação de indenização contra você.

É interessante conversar com o tabelião de protesto antes de efetuar o protesto ou com um advogado especialista de sua confiança para se certificar que está cobrando os valores corretos.

Protestei e não recebi. E agora?

Ao ser informado de uma dívida, o cartório irá notificar o devedor para ele pagar o débito em 3 dias úteis, sendo que o protesto só irá ocorrer caso o devedor não pague o débito no referido prazo.

Evidentemente, o devedor pode no prazo de 3 dias úteis, apresentar uma defesa quanto ao protesto, juntado, por exemplo, o (s) comprovante (s) de pagamento dos aluguéis, mas isso raramente acontece.

A maior parte do recebimento das dívidas nos cartórios acontece nesse período de 3 dias úteis. Após isso, a efetividade do cartório cai drasticamente.

Caso você não receba nesse período, talvez seja o momento de dar o próximo passo.

O próximo passo é deixar de cobrar extrajudicialmente e entrar com uma ação judicial para cobrança dos aluguéis em atraso, podendo, inclusive, ser o caso de pedir o despejo deste péssimo inquilino.

Nesse ponto, é fundamental que você procure um advogado de sua confiança, pois ele garantirá os caminhos mais rápidos para garantir que você receba os valores que tem direito.

Um bom advogado, antes mesmo de entrar com ação, já irá lhe informar se o devedor possui veículos e/ou imóveis para serem penhorados, se cabe a penhora ou não do salário e vai traçar junto de você a melhor estratégia para o seu caso.

Ficou com dúvidas?

Se você não está seguro sobre o assunto, ou ficou algum questionamento quanto ao procedimento, fique a vontade para perguntar nos comentários que eu irei te responder.

Espero que esse artigo tenha te ajudado.

Um abraço.

Entre em contato conosco através do Whatsapp: (27) 99773-7080

ALEX BOTELHO ADVOCACIA

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